В Казахстане уже длительное время обсуждается вопрос принятия закона, который будет регулировать риэлторскую деятельность.
Актуальность принятия закона обусловлена необходимостью оградить участников сделок с недвижимым имуществом от мошеннических действий, гарантировать им получение профессиональных и качественных услуг.
На сегодняшний день в риэлтерской деятельности существует ряд проблем.
Во-первых, отсутствует законодательное регулирование риэлтерской деятельности.
Во-вторых, не существует государственного или общественного органа, контролирующего деятельность риелторов.
В-третьих, агентов по недвижимости нельзя привлечь к какой-либо ответственности за некачественное предоставление услуг.
В-четвертых, не регулируется размер комиссии за услуги риэлтора. Нередко риелторы взымают двойную комиссию (с продавца и покупателя).
В-пятых, риелторы не страхуют свою деятельность.
Более того, по данным Министерства внутренних дел, участились случаи мошенничества на рынке недвижимости, которые совершаются риелторами следующим образом:
– совершение сделок с юридическим запретом;
– продажа квартир, реализуемых банками во внесудебном порядке;
– аренда или продажа чужих квартир, пока хозяев нет дома;
– использование фальшивых доверенностей для продажи.
По состоянию на 1 января 2024 года в Казахстане зарегистрировано 21 903 действующих юридических лиц и 81 691 индивидуальных предпринимателей, осуществляющих операции с недвижимым имуществом.
По данным Министерства юстиции Республики Казахстан, за 2023 г. совершено 370 551 зарегистрированная сделка купли-продажи жилья (2021 г. – 606 056 сделок, 2022 г. – 465 822 сделок, январь 2024 г. – 31 713 сделок).
По итогам 9 месяцев 2023 года объем оказанных сделок по недвижимости составил 1,2 трлн. тенге (сумма всех сделок купли-продажи).
Важно подчеркнуть, что порядка 60% сделок риелторов совершаются через сайт и приложение www.krisha.kz. Однако, портал, внедрив новые алгоритмы значительно усложнил физическим лицам и риелторам процедуру заключения договоров купли-продажи или аренды. Реклама от собственного риэлтерского агентства «Крыша» продвигается в приоритетном порядке, а платная реклама от физических лиц – вторична. Данные алгоритмы ставят в неравные условия рынок риэлтерских услуг и отчасти позволяют сайту Krisha.kz монополизировать рынок риэлтерских услуг.
Размер комиссии в Казахстане зависит от уровня доходов в городе, ситуации на рынке жилья, уровня агентства и стоимости недвижимости. В среднем, комиссия варьируется от 1 до 3% (от 200 до 400 тыс. тенге).
На сегодняшний день в Казахстане активно действуют 2 объединения: 1) Саморегулируемая Ассоциация Риелторов Казахстана (далее САРК) и 2) Ассоциация брокеров Казахстана. Сделки с недвижимостью регулируются Гражданским кодексом, а риэлтерская деятельность – Национальным стандартом СТ РК 3702–2020 «Услуги риэлтерские на рынке недвижимости»[1].
Справочно: Стандарт предназначен для регулирования взаимоотношения между риэлтерскими компаниями, риелторами и потребителями риэлтерских услуг в процессе осуществления работ по совместным сделкам.
Однако, применение стандарта риэлтерских услуг не обязательно и является добровольным, так как обязательное применение стандарта регулируется законом, который не принят (согласно Закону «О стандартизации», ст. 26. «Применение документов по стандартизации»).
Анализ мирового опыта регулирования риэлтерской деятельности показал следующее:
- I. Риэлтерская деятельность регулируется государством более чем в 100 странах мира. Так, «Закон о брокерах» принят в ОАЭ (2006 г.), «О риэлтерской деятельности» в Беларуси (2006 г.), Узбекистане (2010 г.), Кыргызстан (2003 г.), Грузия (2015 г.).
Западные страны в основном не принимали отдельные законы о риелторах, однако их деятельность регламентирована другими НПА. (Соединенные Штаты Америки, Германия, Испания, Финляндия, Турция, Канада, Великобритания и др.).
- II. В зарубежных странах существуют 2 основных типа регулирования риэлтерской деятельности: государственный и профессиональными организациями.
В ОАЭ существует государственный орган по регулированию сектора недвижимости – Агентство по регулированию недвижимости (RERA), подразделение Департамента Земельных Ресурсов Дубая. Агентство регулирует и лицензирует деятельность, связанную с недвижимостью.
В Великобритании деятельность законодательно регулируется правовыми актами в сфере недвижимости 1979, 2007, 2012 года и др., а также контролируется саморегулируемыми организациями: Независимой сетью агентов недвижимости и Национальной ассоциацией агентов недвижимости.
Нидерланды, Бельгия и Люксембург – имеют одну из наиболее жестких моделей регулирования агентской деятельности, где совмещается высокая доля государственного и профессионально-общественного регулирования. Риелторы обязаны лицензировать деятельность и вступить в СРО.
В Соединенных Штатах Америки действует Национальная ассоциация риелторов, объединяющая более 1,3 миллионов членов (участие добровольное). НАР занимается вопросами лобби, стандартов работы, этики риелторов и их обучения.
В Российской Федерации это – саморегулируемые организации (СРО). Государственное регулирование осуществляется федеральными органами исполнительной власти. Риелторы обязаны быть членами СРО. До вступления в СРО риелтор не имеет права оказывать риэлтерские услуги.
III. В целях надлежащего качества оказания риэлтерских услуг с объектами недвижимости и унификации деятельности риелторов, в мире применяется стандартизация риэлтерских услуг.
Так, стандарты действуют на территории Казахстана, Российской Федерации, Кыргызстана и Беларуси. Ряд стран Европы также стандартизировал деятельность риелторов.
- IV. В большинстве стран деятельность риелторов лицензии носят обязательный характер и выдвигает определенные критерии для ее получения. В США, в зависимости от штата для того, чтобы стать лицензированным агентом по недвижимости, нужно достичь 18 или 19 лет, иметь диплом об окончании средней школы, освоить минимальное количество учебных часов и сдать экзамен. Чтобы получить сертификат в ОАЭ, придётся отдать $820 за курс (370 тыс. тенге) и сдать платный экзамен.
В Германии деятельность риэлтора строго регламентирована: он обязан сначала пройти спецкурсы, экзаменацию и получить соответствующую лицензию. Лицензии выдаются ведомствами по делам бизнеса и предпринимательства при городских администрациях. Люди, у которых есть проблемы с законом (судимость и др.), лицензию не получат.
Высшее образование для риелторов обязательно во Франции и деятельность агента недвижимости строго регламентирована законом. Агент недвижимости во Франции должен обладать профессиональной картой, выдаваемой префектурой, либо работать по контракту под картой своего работодателя. В Финляндии, также необходимо получить риэлтерскую лицензию LKV. В Турции в сфере недвижимости могут работать только те агентства, у которых есть специальная лицензия.
В Испании и Российской Федерации лицензии выдаются профессиональными ассоциациями.
- V. Анализ мирового опыта показал, что в деятельности риелторов распространено страхование профессиональной деятельности, которое защищает от ошибок. Если риелтор совершает оплошность, его судят за непрофессионализм. Такая страховка покроет штрафы. Так, в США обязательна страховка «Errors&Omissions Insurance».
Полис страхования профессиональной ответственности должны иметь и риелторы Российской Федерации в соответствии с требованиями Национальных стандартов и Федерального Закона.
В Республике Беларусь в 2023 году ввели страхование ответственности коммерческих организаций осуществляющих риэлтерскую деятельность, за причинение вреда, связанного с ее осуществлением.
Во Франции и Великобритании риелторы также обязаны страховать профессиональную деятельность. Без полиса, агент не может получить лицензию риелтора.
В Испании и Латвии страхование носит добровольный характер.
- VI. В каждой стране практикуется свой метод расчета риэлтерских комиссий. Сумма зависит не только от типа и стоимости объекта, но и от правил риэлтерской компании и местного законодательства.
В Австрии размер вознаграждения регулируется Сводом правовых актов для агентов недвижимости, и риелтор не вправе требовать больше положенного. Комиссию в большинстве случаев платит покупатель (3%).
В Великобритании нет закона, регулирующего размер комиссии. Проценты определяются договорённостью между клиентом и агентом и конкуренцией на рынке. В среднем размер комиссии колеблется 0,5% до 3% в зависимости от стоимости недвижимости и агентства.
В Германии рекомендуемую величину комиссии для каждой федеральной земли определяет местная ассоциация риелторов. Закона, регулирующего размер комиссии, нет.
Во Франции размер риэлтерских комиссий регулируется законом. По договоренности оплату вносит или покупатель, или продавец, а размер комиссии может варьироваться в пределах от 4% до 12%.
В Италии есть рекомендованная ставка местной торгово-промышленной палаты, которая устанавливается для каждого региона по-разному.
VII. Анализ мирового опыта показал, что в большинстве стран, таких как Латвия, Франция, Испания, Германия, Российская Федерация и др. риелторы не несут ответственность за чистоту сделок. Эта функция возложена на нотариусов, именно они гарантирует законность сделки.
Также риелторы не имеют доступа к государственным базам данных недвижимости, однако в мировой практике риелторы имеют доступ к мультилистинговым системам. В них представлена информация обо всех продаваемых в данный момент объектах. Если объект продан – информация о нем из МЛС изымается. За точность информации отвечают риелторы.
[1]Утверждено приказом Председателя Комитета технического регулирования и метрологии Министерства торговли и интеграции РК № 453-од от 21 декабря 2020 года, https://uark.kz/ru/page/nacionalnyy-standart-respubliki-kazahstan_87#heading
